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土地使用权转让,无法获得发票咋交税

成都工商注册-某工业企业S公司2014年经过出让办法获得坐落该市产业园的甲工业地块,付出土地出让金650万元。2018年5月,S公司拟与Q公司协作开发甲地块。依据协作协议,S公司需先将甲..

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土地使用权转让,无法获得发票咋交税

发布时间:2018-07-13 热度:

  某工业企业S公司2014年经过出让办法获得坐落该市产业园的甲工业地块,付出土地出让金650万元。2018年5月,S公司拟与Q公司协作开发甲地块。依据协作协议,S公司需先将甲地块由工业用地转变为商业用地,在此过程中,S公司补交土地出让金10500万元。然后,S公司将甲地块评估作价14000万元出资建立H项目公司。
  
  S公司将土地作价投入到H项目公司,触及土地运用权的转让。关于转让土地运用权的增值税交纳,应适用10%的增值税税率。《财政部、国家税务总局关于进一步清晰全面推开营改增试点有关劳务差遣服务、收费公路通行费抵扣等方针的告诉》(财税〔2016〕47号)第三条规则,交税人转让2016年4月30日前获得的土地运用权,能够挑选适用简易计税办法,以获得的悉数价款和价外费用减去获得该土地运用权原价后的余额为出售额,依照5%的征收率核算交纳增值税。

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交税观念有争议

  就本案中S公司交税问题,发生如下争议:
  
  观念一:S公司尽管是一般交税人,但因为所具有的甲地块,初始获得时刻在2016年4月30日之前。依照财税〔2016〕47号文件规则,能够挑选以获得的悉数价款和价外费用减去获得该土地运用权原价后的余额为出售额,依照5%的征收率核算交纳增值税。这儿的原价应包含S公司2010年获得土地运用权时交纳的土地出让金650万元和2018年补交的土地出让金10500万元。即:
  
  S公司应交纳增值税:(14000-650-10500)×5%=142.5(万元)。
  
  观念二:尽管S公司具有甲地块的初始获得时刻在2016年4月30日之前,但在2016年4月30日之后发生了土地用处的改动,补交了土地出让金。因而,S公司转让土地运用权应交纳的增值税要分两段核算。第一阶段当该土地还是工业用地时,能够按财税〔2016〕47号文件规则挑选差额5%的征收率交税;第二阶段因为2018年5月改动了土地用处,补交的土地出让金,不能够按财税〔2016〕47号文件履行,需求全额按10%的税率核算增值税销项税额。因为S公司出资时的评估价只要一个价款,需求按土地用处进行合理拆分。本事例中,14000万元能够拆分为工业用地评估价3500万元和商用地转让价格10500万元。
  
  第一阶段应交纳增值税:(3500-650)×5%=142.5(万元)。
  
  第二段应承认增值税销项税额:10500×10%=1050(万元)。
  
  观念三:尽管S公司对甲地块的初始获得时刻是在2016年4月30日之前,但2018年5月该地块已经由工业用地转为商业用地。依据《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十八条规则,土地运用者需求改动土地运用权出让合同规则的土地用处的,应当征得出让方赞同并经土地管理部分和城市规划部分同意,依照本章的有关规则从头签定土地运用权出让合同,调整土地运用权出让金,并办理挂号。因而,土地用处改动应归于土地的从头出让。因而,该案中S公司获得乡镇土地运用税的时刻应从头核算,即2018年5月。S公司将改动用处后的土地运用权出资转让不符合财税〔2016〕47号文件的有关规则,不能差额按5%的征收率核算交纳增值税。因为S公司是增值税一般交税人,应直接以转让价款1400万元(14000×10%)核算土地运用权转让的销项税额。

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问题的恰当处理

  上述三个观念的不同,实践是现在转让土地运用权的增值税方针缺点所形成的。营改增后,土地运用权转让也归入增值税的交税范围,但因为出让办法约束,获得土地运用权的无法获得增值税专用发票。对一般交税人来说,转让出让办法获得的乡镇土地运用税无法进行正常的增值税进项税额抵扣。关于房地产开发企业,交纳增值税出台了专门的规则,依照获得的悉数价款和价外费用,扣除当期出售房地产项目对应土地价款后的余额核算出售额。但关于非房地产企业或是直接转让土地运用权,现在增值税中却没有相似的方针。
  
  因而,笔者主张,在当时以票抵税的增值税大环境下,对转让土地运用权的增值税方针进一步优化。答应转让乡镇土地运用税的一般交税人在核算增值税时,将付出疆土部分的土地出让金进行进项税额抵扣,或是房地产开发企业出售自行开发的房地产项目能够进行销项税额的抵减,从而确保增值税抵扣链条的完整性。在当时的方针条件下,本事例也应考虑交税人的实践情况从宽处理,已然S公司甲地块的获得是在2016年4月30日之前,应答应挑选简易征收的交税人在核算销项税额时全额抵减获得土地运用权的原价,包含初始出让金和后续土地改动用处补交的土地出让金。

 


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