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房地产企业:这些“雷区”你踩了吗?

编者按 资金密布型职业中,房地产企业因为开发项目多、运营环节多、开发周期长和触及税种多,相关的税务危险相应较多。从北京市国税局榜首稽查局查看状况看,一些税务危险很具..

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房地产企业:这些“雷区”你踩了吗?

发布时间:2018-06-12 热度:


  编者按 资金密布型职业中,房地产企业因为开发项目多、运营环节多、开发周期长和触及税种多,相关的税务危险相应较多。从北京市国税局榜首稽查局查看状况看,一些税务危险很具有职业遍及性。本期经过典型事例,聚集房地产企业五类常见税务危险及风控主张,供读者参阅。
成都财税代理
  
危险点一:超限列支预提费用

  房地产开发归于资金高度密布的职业,依据税收政策规则作相关费用预提,是房地产企业下降税收开销、进步资金运用功率的遍及做法。从税务机关展开交税查看的状况看,违规列支预提费用,简直成了全职业的“通病”。
  
  ■典型事例
  
  A房地产企业建立至今,共开发了3个房地产项目。在3个项目竣工结转开发产品时,A企业对部分未获得发票的敷衍工程款作了预提处理。预提的费用包含土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设备缔造费及公共配套设备费,3个项目算计预提金额5.36亿元,对应合同总金额46亿元。
  
  依据《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条规则,出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的,在证明材料充沛的条件下,其发票缺乏金额能够预提,但最高不得超越合同总金额的10%。依据上述规则,A房地产企业的预提费用处理存在两处过错:一是超规划列支预提费用。A房地产企业土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费两项开发开销,不归于文件规则的预提规划,应从开发本钱中调出;二是超限额列支预提费用。修建安装工程费、基础设备缔造费中,部分出包合同预提金额超越了合同总金额的10%。A房地产企业上述从开发本钱中调出的未获得发票的金额,应待后续年度实践获得发票时,再按规则计入当年度计税本钱。
  
  ■风控主张
  
  A房地产企业的上述税务危险,在房地产职业中遍及存在。对此,笔者主张,房地产企业必定要吃透政策。一方面,不要随意打破税收法规正罗列的规划。本事例中,能够预提的费用,现行税收法规以正罗列的方法作出清晰规则,只需出包工程、公共配套设备、报批报建费用和物业完善费用能够预提,其他费用均不能够。另一方面,不要随意打破税收法规规则的上限。关于出包工程而言,预提费用金额既不能超越出包合同总金额的10%,也不能超越出包合同发票缺乏部分的金额。
  
  一起,关于公共配套设备、报批报建费用和物业完善费用的预提,房地产企业要注意条件条件。如公共配套设备,企业有必要先做好预算造价,且公共配套设备有必要已在售房合同、协议、广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销,或依照法律法规规则有必要配套缔造。不然,预提的费用不允许在应交税所得额前扣除。
  
危险点二:违规扣除利息开销

  房地产企业在项目开发过程中,往往需求投入很多资金,资金状况对企业发展有决议性影响。因为金融机构放贷批阅较严,许多房地产企业不得不付出高额利息向非金融企业告贷,或是经过相关企业之间的资金调配,到达资金融通的意图。如此操作,从经济效益上来说无可厚非,但企业的税务危险也不容忽视。
  
  ■典型事例
  
  B房地产企业因项目开发需求,于2014年7月21日向X企业(非金融企业)告贷1.5亿元,告贷合同规则从2014年7月22日起计息,付出利息的利率为22.8%。2015年1月21日,B房地产企业与X企业签定告贷展期协议,利率更改为24%,从2015年1月17日起计息。B房地产企业因该笔告贷算计向X企业付出利息0.45亿元,并现已全额在企业所得税前扣除。
  
  C房地产企业将自有资金无偿拨交给与其共同开发项意图相关企业Y房地产企业。一起,C房地产企业还与其他境内相关企业间有融通资金行为,均依照托付银行告贷方法收取利息。依据其时商场规范,2013年~2015年期间,1年期利率为4.305%。C房地产企业与Y房地产企业存在的融通资金行为,均经过“其他应收款”科目核算,未核算利息。
  
  上述两个事例中,B房地产企业和C房地产企业在展开资金融经过程中,均存在过错税务处理。依据《企业所得税法》及其施行法令有关规则,B房地产企业付出给X企业的利息,超越依照金融企业同期同类告贷利率核算的部分,不得在企业所得税前扣除。在断定“金融企业同期同类告贷利率”时,B房地产企业供给了某置业有限公司与某信任有限公司签定的同期同类告贷利率为8.15%的佐证材料。依据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的布告》(国家税务总局布告2011年第34号)榜首条规则,B房地产企业以利率8.15%为规范作了交税调整。而C房地产企业将资金无偿供给给其他公司运用,且不构成权益性出资行为,应收利息应核算利息收入,计入应交税所得额。
  
  ■风控主张
  
  实践中,房地产企业利息收入与利息开销的真实性与合理性,一直是税务机关重视的要点。尤其当告贷利率可能超越同期同类银行告贷利率时,超出部分是否调增企业所得税,税务机关十分重视。笔者主张,触及资金融通的假贷双方,都应加强税务危险的防控。
  
  一方面,作为资金借入方,需求点重视利息开销。税收政策有清晰规则,超支的告贷利息不能在企业所得税前扣除。值得一提的是,关于金融企业同期同类告贷利率,交税人是负有举证责任的,即企业依照合同要求初次付出利息并税前扣除时,应供给金融企业的同期同类告贷利率状况阐明,以证明其利息开销的合理性。利率参阅规范为本省内的任何一家金融企业(包含银行、财政公司、信任公司等金融机构)。如果企业不能证明其利息开销的合理性,就只能依照中国人民银行发布的同期告贷基准利率,作为同期同类告贷利率税前扣除。因而,为了使融通的资金发挥最大的经济效益,房地产企业在告贷前不只需算利息账,还要算好税收账。
  
  另一方面,作为资金借出方,需求点重视利息收入,严厉依照合同约好的债务人敷衍利息的日期承认收入的完结。
  
危险点三:收入承认时点滞后

  关于房地产企业触及所得税的收入承认准则,管帐法规与税收法规有显着差异。管帐法规对房地产企业收入的承认,首要以房地产的法定所有权搬运给买方,且所有权上的首要危险和酬劳搬运为条件,而部分税收法规则按出售方法的不同承认房地产企业收入的完结。因为这一税会差异的存在,房地产企业承认收入时点总是滞后,进而引发税务危险。
  
  ■典型事例
  
  D房地产企业开发某中心项目,2014年在地点区处理了开发产品竣工证明材料存案。2015年,D房地产企业售出部分产品房,并与业主签定《房地产出售合同》,当月预缴企业所得税时,按15%计税毛利率核算估计毛利额。此部分出售收入在作管帐处理时,贷方计入“预收账款”科目,金额算计1.5亿元。D房地产企业在年度汇算清缴时,未按税收政策规则将实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额计入应交税所得额。这就意味着,D房地产企业出售已竣工开发产品的收入承认时点呈现滞后。
  
  依据《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)相关规则,D房地产企业2015年度出售的产品房均是已竣工开发产品,且均已签定《房地产出售合同》,收到的实践价款,需在汇算清缴时核算实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,计入应交税所得额。D房地产企业收入承认时点滞后,不只需求补缴税款,并且造成了额定开销——滞纳金。
  
  ■风控主张
  
  房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且出售方法多样,稍有疏忽,在出售收入的承认上就简单引发税务危险。因而,掌握好税收政策对收入承认时点的具体要求,是房地产企业财政人员的必修课。
  
  笔者主张,一方面,房地产企业要掌握竣工开发产品的界定——已存案、已投入运用或获得初始产权证明,只需满足条件之一,均应视为已竣工。依据相关规则,开发产品竣工后,应及时结算其计税本钱,并核算此前出售收入的实践毛利额,将实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,计入当年度应交税所得额。
  
  一起,房地产企业还要精确区分不同出售方法下的交税责任发作时间。房地产企业通常会采纳的出售方法包含一次性全额收款方法、分期收款方法、银行按揭方法以及托付方法,其间托付方法又细分为付出手续费方法、视同买断方法、基价(保底价)并施行超基价双方分红方法及包销方法。不同的出售方法,具有不同的买卖环节及操作流程。《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)第六条,对各种出售方法下收入的承认时点,都作了清晰规则。主张企业对照这一规则,精确判断本身出售方法是否到达承认收入的时点,防止踩到收入承认滞后的“雷区”。
  
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危险点四:缺失合法有用凭据

  一般来说,房地产企业在运营过程中触及土地获取、规划规划、融资、修建施工、房屋预售和项目清算等多项环节。在这些环节能否获得合法有用凭据,直接决议了企业发作的本钱费用开销,能否在申报企业所得税前作税前扣除。因为房地产企业的买卖量大且买卖目标规划纷歧,使得其在合法有用凭据的获取及处理上面对较大应战。
  
  ■典型事例
  
  E房地产企业托付某房地产生意有限公司,展开产品房出售署理及现场手续处理等事务,双方约好依据托付代理完结进展核算署理费。2013年,E房地产企业计提托付出售署理费390万元,计入“出售费用”科目,并在企业所得税前全额扣除。该笔金钱当年并未实践付出,也未获得任何合法有用凭据。依据《税收征收处理法》(中华人民共和国主席令第49号)第十九条、第二十一条以及《国家税务总局关于企业所得税若干问题的布告》(国家税务总局布告2011年第34号)第六条之规则,E房地产企业就托付出售署理费事务未获得合法、有用凭据,不予税前扣除,应当调增2013年度应交税所得额。
  
  那么,是不是只需企业获得了发票,就必定能够税前扣除呢?纷歧定。举例来说,2013年~2015年期间,F房地产企业累计获得52份不符合规则的发票入账列支,并在企业所得税前扣除。经查,不符合规则的发票类型包含现已废止的发票,付款方名称过错、票面信息不全、未依照规则时限开具的发票、假造发票等。依据《税收征收处理法》第十九条、第二十一条,《国务院关于修正〈中华人民共和国发票处理方法〉的决议》(中华人民共和国国务院令第587号)第二十一条,《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》(国税发〔2009〕114号)第六条等规则,F房地产企业获得的52份不符合规则发票,对应金额不得在企业所得税前扣除,应调整对应年度的应交税所得额。
  
  ■风控主张
  
  一般来说,房地产企业合法有用凭据的缺失分两种状况:一种如E房地产企业,就发作的本钱费用开销未获得任何合法有用凭据;另一种状况如F房地产企业,尽管获得了发票,但并不合法、有用。这两种状况都会带来税务危险。
  
  笔者主张,房地产企业关于合法有用凭据的管控,一方面要在购买产品、接受效劳以及从事其他运营活动付出金钱时,活跃向收款方获得发票并及时核验。另一方面,在企业所得税税前扣除时,企业应全面了解不符合规则的发票类型,在入账时严厉审阅。现在,全国36个省、市、自治区的税务机关均供给了增值税发票查询渠道,当企业对所持发票真伪或合法、有用性存在质疑时,可经过此渠道及时查验,防止呈现“应当知道却不知道”的状况。
  
危险点五:礼品费用全额扣除

  房地产企业在生产运营过程中,因出售或宣扬需求,会购买礼品赠送给客户。不少企业在财政核算时,会将礼品开销直接计入相关费用。殊不知,赠送行为虽简单,但礼品赠送不光触及增值税、企业所得税,并且因赠送意图不同,触及的税务处理方法也不同。企业若处理不妥,很简单引发税务危险。
  
  ■典型事例
  
  2013年~2015年期间,G房地产企业花费约245万元,购买服装、雨伞和手机等,作为礼品赠送给客户。G房地产企业将该笔开销计入期间费用科目,并在申报企业所得税前全额扣除。依据《增值税暂行法令施行细则》第四条规则,G房地产企业将外购礼品用于事务款待赠送客户的行为应作视同出售处理,应补缴增值税。一起,依据《企业所得税法施行法令》第四十三条规则,G房地产企业该笔开销归于事务款待开销,未按事务款待费的限额税前扣除,应调增相关年度的应交税所得额。
  
  ■风控主张
  
  房地产企业发作向客户赠送礼品的事务时,尽管增值税与企业所得税均需视同出售,可是两者之间还存在处理上的差异。对此,笔者主张房地产企业必定要掌握好两个要害点。
  
  其一,两个税种的视同出售价格不同。就增值税而言,其视同出售的出售额,要严厉依照《增值税暂行法令施行细则》第十六条规则的次序来断定,即视同出售货品行为无出售额的,顺次按当月同类货品的均匀出售价格、最近时期同类货品的均匀出售价格、组成计税价格的次序断定。就企业所得税而言,依据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的布告》(国家税务总局布告2016年第80号)第二条规则,企业发作规则景象的,除还有规则外,应依照被移交财物的公允价值断定出售收入。
  
  其二,企业所得税处理有规则限额。外购礼品赠送客户归于事务款待开销,而事务款待费的扣除限额是发作额的60%,但最高不超越当年出售(经营)收入的0.5%。因而,在核算事务款待费扣除限额时,既要加上礼品开销算清按发作额60%核算的扣除限额,也要将视同出售收入计入当年出售(经营)收入,算清按当年出售(经营)收入0.5%核算的扣除限额。

 


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