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土地增值税清算应防止两个误区

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土地增值税清算应防止两个误区

发布时间:2018-07-18 热度:

  企业契合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算,但仍有部分尾盘需求出售,对此税务机关应加强后续办理。但在税收实践中,部分税务部分和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘出售土地增值税办理,较易存在操作上的两大误区。
 

  财税代理

  误区之一:依照预征率申报。即:当期出售收入×预征率=当期应纳土地增值税。
  
  误区之二:依照项目清算的实践税负率进行申报。即:(已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目出售收入)×当期出售收入=当期应纳土地增值税。
  
案例

  某房地产开发有限公司于2010年6月树立,从事房地产开发、经营、出售和租借等事务。该公司开发某项目建设周期为2011年~2013年,项目总可售建筑面积10000平方米,其间一般住宅7000平方米,占70%;店肆3000平方米,占30%。2015年6月企业已出售建筑面积8500平方米,其间一般住宅售出面积6800平方米,店肆售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额为85%,契合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算告诉后,企业按要求对项目土地增值税作自行清算,并构成清算陈述及相关清算材料上报主管税务机关。
  
案情

  (一)清算审阅状况
  
  税务机关通过审阅承认,至清算时,该项目一般住宅的出售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米;店肆出售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米;获得出售总收入3430万元(一般住宅2380万元、店肆1050万元);含税费的扣除项目总金额为3500万元[一般住宅分摊金2450万元(3500×70%)、店肆分摊1050万元(3500×30%)]。应纳土地增值税为152.25万元,其间:一般住宅增值额为0元[0.35×6800-(2450×6800÷7000)],即无增值额;店肆455万元[0.617647×1700-(1050×1700÷3000)],增值率为76.47%(455÷595×100%),应纳土地增值税为152.25万元(455×40%-595×5%)。
  
  (二)后续出售土地增值税办理状况
  
  2015年11月,该项目在土地增值税已清算后,发生了剩下“未售商品房”再出售事务,共售出面积600平方米(其间,一般住宅100平方米,均价5100元/平方米;店肆500平方米,均价8000元/平方米),根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第八条规则,单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积;当期应纳土地增值税税额=当期增值额×相对应的适用税率。经核算,该项目单位建筑面积本钱费用为0.35万元(3500÷10000),后续出售土地增值税核算如下:
  
  1.当期一般住宅增值额=(100×5100)-(100×3500)=160000(元)
  
  增值率=160000÷350000×100%=45.7%(因20%<45.7%<50%,故不能享用免税优惠政策,适用30%的税率)
  
  当期一般住宅土地增值税应纳税额=160000×30%=48000(元)
  
  2.当期店肆增值额=(500×8000)-(500×3500)=2250000(元)
  
  增值率=2250000÷1750000×100%=128.6%(因100%<128.6%<200%,适用50%、速算扣除15%的税率)
  
  土地增值税应纳税额=2250000×50%-1750000×15%=862500(元)
  
  追缴企业后续出售土地增值税=862500+48000=910500(元)
  
剖析

  本案中,受多种要素影响,企业尾盘实践的税负率一般与之前阶段并不相同,套用已清算项目税负率核算尾盘的土地增值税,会形成税款多缴或少缴(房价上涨期形成少缴)的问题。对此,要根据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理方法进行办理,即:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后出售或有偿转让的,纳税人应按规则进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以出售或转让面积核算。核算公式是:
  
  单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  
  扣除项目金额=(清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积)×当期出售或转让建筑面积
  
  这里特别要注意,“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”,不然不可售部分的本钱费用将无处分摊。
  
主张

  一是树立项目清算档案。档案内容应包括:对清算工作经验教训的总结;有关材料的存案;对中介鉴证陈述的质量评价;树立清算后续办理台账:具体载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当担负的单位本钱、未售房屋的幢号、面积等相关数据。
  
  二是对尾盘再出售扣除项目承认完善主张。对尾盘阶段土地增值税核算的扣除项目中的土地价款、开发本钱、开发费用和加计扣除四个部分,在尾盘转让阶段一般都已固定,但扣除项目中的转让税金却与实践转让收入直接相关,为使尾盘阶段土地增值税核算更精确,应考虑到转让税金要素,可把核算尾盘再出售阶段扣除项目金额公式修改为:
  
  扣除项目金额=[(清算时扣除项目总金额-清算时扣除的税金)÷清算时总可售面积]×当期出售建筑面积+当期出售收入×5%×(1+7%+5%)。

 

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