买卖住宅：企业与个人的税务处理不同

发布时间：2018-07-27 热度：

　　当时，因为个人购房被限购、限售等原因，不少城市出现以企业名义生意住宅的现象。本文从税收担负视点，对企业与个人生意住宅作如下剖析和比较。

购买住宅的税负比较

　　不管企业仍是个人，在购买住宅环节都触及契税和印花税。其间，相同的是契税，一般是企业和个人都需求交纳；不同的是印花税，只要企业需求交纳，而个人则根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的告诉》（财税〔2008〕137号）规则，对个人出售和购买住宅暂免征收印花税。以购买一套合同金额为200万元的住宅为例，企业应交纳印花税0.1万元（200×0.05%），而个人无须交纳。

出售住宅的税负比较

　　出售住宅环节首要触及印花税、增值税、城市保护建造税及教育费附加、土地增值税、所得税，其税负比较如下：

　　（一）企业出售住宅

　　例1：2016年6月，小规模交税人A企业购买一套住宅，合同价（含增值税，税率11%）为200万元，2018年7月，其出售该套住宅的合同价（含增值税）为300万元，房子所属地契税税率为3%。

　　1. 印花税。应交纳印花税为0.15万元（300×0.05%）。

　　2. 增值税、城市保护建造税及教育费附加。根据《国家税务总局关于发布〈交税人转让不动产增值税征收办理暂行办法〉的布告》（国家税务总局布告2016年第14号）和《国家税务总局关于交税人转让不动产交纳增值税差额扣除有关问题的布告》（国家税务总局布告2016年第73号）等规则，核算如下：

　　购买住宅不含税价＝200÷（1＋11%）＝180.1802（万元）；

　　出售时应交纳增值税＝[300÷（1＋5%）——180.1802]×5%＝5.2767（万元）；

　　城市保护建造税及教育费附加＝5.2767×（7%＋3%）＝0.5277（万元）。

　　3. 土地增值税。假定不能供给评估价，能供给发票，购买价所含的增值税不能抵扣。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税根据问题的告诉》（财税〔2016〕43号）和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》（国家税务总局布告2016年第70号）等规则，核算如下：

　　契税＝200÷（1＋11%）×3%＝5.4054（万元）；

　　扣除额＝200×（1＋5%×2）＋（5.4054＋0.5277＋0.15）＝226.0831（万元）；

　　收入＝300——5.2767＝294.7233（万元）；

　　增值额＝294.7233——226.0831＝68.6402（万元）；

　　增值率＝68.6402÷216.0831×100%＝31.77%；

　　应交纳土地增值税＝68.6402×30%＝20.5921（万元）。

　　4. 企业所得税。假定不考虑折旧及计税基础变化，对企业所得税的影响核算如下：

　　应交税所得额＝294.7233——200——5.4054——20.5921——0.5277——0.15——0.1＝67.9481（万元）；

　　应交税额＝67.9481×25%＝16.9870（万元）。

　　出售环节发生税费算计＝0.15＋5.2767＋0.5277＋20.5921＋16.9870＝43.5335（万元）。

　　假如A企业是一般交税人，其出售住宅时应交纳增值税为27.2727万元[300÷（1＋10%）×10%]，应交纳城市保护建造税及教育费附加2.7273万元，应交纳土地增值税为13.3334万元（收入为272.7273万元，扣除额为228.2827万元，增值额为44.4446万元），发生企业所得税12.7528万元，出售房子时发生的税费算计56.2362万元（0.15＋27.2727＋2.7273＋13.3334＋12.7528）。

　　（二）个人出售住宅

　　例2：同例1，将企业改成个人。

　　1. 印花税。根据财税〔2008〕137号文件规则，对个人出售或购买住宅暂免征收印花税。

　　2. 增值税、城市保护建造税及教育费附加。假定该房产不坐落北京、上海、广州、深圳，可根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》（财税〔2016〕36号）规则，个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，按照5%的征收率全额交纳增值税；个人将购买2年以上的住宅对外出售的，免征增值税。本文例2中的住宅已满2年，因而免征增值税，同时免征城市保护建造税及教育费附加。

　　3. 土地增值税。根据财税〔2008〕137号文件规则，对个人出售住宅暂免征收土地增值税。

　　4.个人所得税。根据《国家税务总局关于个人住宅转让所得征收个人所得税有关问题的告诉》（国税发〔2006〕108号）和财税〔2016〕43号文件规则，个人转让房子的个人所得税应税收入不含增值税，其获得房子时所支付价款中包括的增值税计入产业原值，核算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让交纳的增值税。不考虑其他要素，应交纳个人所得税为18.9189万元[（300——200——5.4054）×20%]。假如交税人未供给完好、准确的房子原值凭据，不能正确核算房子原值和应交税额的，还可以按住宅转让收入1%——3%的起伏内断定核定征收份额，假定房子所属地履行1%，则仅交纳个人所得税3万元（300×1%）。

　　归纳上述剖析可知，出售环节企业担负的税收要远远高于个人。此外，有人将企业售房筹划为改制重组等行为，契税等税种可享受减免优惠，但大部分税种仍需视同出售或正常交纳。经过归纳考虑税费担负，笔者以为，企业单纯以购买再售为目的的出资住宅形式需求慎重而行。