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土地增值税清算,扣除税费要合规

精灵创客:全面营改增至今已逾两年,一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的核算带来了很大的改变,但是笔者在实践工作中发现,部分税务人员和企..

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土地增值税清算,扣除税费要合规

发布时间:2018-08-10 热度:

  全面营改增至今已逾两年,一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的核算带来了很大的改变,但是笔者在实践工作中发现,部分税务人员和企业财务人员对这种改变并没有引起满足的注重,对方针的了解上还存在一些误区。

土地增值税预征计征根据的承认
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  (一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》(财税〔2016〕36号)规则,房地产开发企业采纳预收款办法出售所开发的房地产项目,在收到预收款时依照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》(国家税务总局布告2016年第70号)规则,房地产开发企业采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目,可依照以下办法核算土地增值税预征计征根据:土地增值税预征的计征根据=预收款-应预缴增值税税款。

  依照上述文件的规则,房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下,土地增值税预征计征根据=预收款-应预缴增值税税款,应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。

  (二)现房出售阶段。现房出售时产生增值税交税责任,但土地增值税在清算前仍然归于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税根据问题的告诉》(财税〔2016〕43号)第三条规则,土地增值税交税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。一起,国家税务总局布告2016年第70号文件规则,适用增值税一般计税办法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税办法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法〉的布告》(国家税务总局布告2016年第18号)规则,在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征根据分别为:

  1.适用简易计税办法的预征土地增值税计征根据=价税算计 -应交税额

  应交税额= [价税算计÷(1+5%)]×5%

  2.适用一般计税办法的预征土地增值税计征根据=价税算计 -销项税额

  销项税额=[(价税算计 - 答应扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率

土地增值税清算扣除税费时的留意关键

 
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  (一)城市保护建造税及教育费附加的扣除

  国家税务总局布告2016年第70号文件规则,营改增后,房地产开发企业实践交纳的城市保护建造税、教育费附加,凡能够按清算项目精确核算的,答应据实扣除。凡不能按清算项目精确核算的,则按该清算项目预缴增值税时实践交纳的城建税、教育费附加扣除。在履行这一规则时,需求留意两点:

  1.假如项目的增值税实践税负率超越预征率,那么该项目实践担负的附加税费相应也会超越预缴增值税时交纳的附加税费。在此情况下,据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算,然后能够精确核算附加税费。反之,假如项目增值税实践税负率低于预征率,则按预缴增值税时实践交纳的附加税费扣除对企业更有利。

  2.假如企业发作现房出售且不能按清算项目精确核算附加税费,其交纳的增值税所对应的附加税费怎么扣除?因为此种情形70号布告没有清晰。在实践工作中,一些税务机关会秉承一向准则,参照预缴增值税时的规则答应扣除。但从完善执法根据的角度,仍是期望上级机关能对此予以清晰。

  (二)印花税的扣除

  《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规则,与转让房地产有关的税金为核算增值额的扣除项目。而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)又作出了破例规则,细则中规则答应扣除的印花税,指在转让房地产时交纳的印花税。房地产开发企业依照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规则,其交纳的印花税列入办理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税交税责任人在核算土地增值税时答应扣除在转让时交纳的印花税。因而,将印花税作为房地产开发费用扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规则,凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所付出的金额与开发土地和新建房及配套设备的本钱之和的10%以内核算扣除。

  《增值税管帐处理规则》(财会〔2016〕22号)要求,全面试行营改增后,将“营业税金及附加”科目称号调整为“税金及附加”科目,将原在办理费用(税金)中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。新管帐制度出台后印花税怎么扣除?一些税务人员对此有不同知道。笔者以为,财税字〔1995〕48号文件其时对房地产企业出售开发产品不独自扣除印花税的规则,根据其时的上位法(条例实施细则以及房地产开发企业财务制度),现在管帐制度进行了修订,文件的相关规则理应作出相应的调整。

 


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